Guida ai Bonus Edilizi 2026: Tutte le Novità della Legge di Bilancio

La transizione dei bonus edilizi tra il vecchio regime e il nuovo sistema "selettivo" (basato su reddito e tipologia di immobile) è uno dei punti più complessi della normativa attuale.

Ecco una distinzione chiara suddivisa per archi temporali, che evidenzia come cambiano le regole per le tue spese.

1. Spese sostenute fino al 31 Dicembre 2024

È il periodo del "vecchio regime", caratterizzato da aliquote fisse e assenza di limiti legati al reddito del contribuente.

• Aliquote: 50% per le ristrutturazioni (indipendentemente se prima o seconda casa) e aliquote variabili dal 50% all'85% per Ecobonus e Sismabonus.

• Limiti di detraibilità: Non esisteva il "tetto fiscale" basato sul reddito. Se avevi capienza IRPEF, detraevi tutto.

• Cessione del credito/Sconto in fattura: Ancora accessibile per chi aveva presentato la CILA-S o il titolo abilitativo entro le date di sbarramento (DL 11/2023).

• Gestione attuale: Le rate residue di queste spese continuano a essere scaricate in dichiarazione dei redditi senza subire i nuovi tagli, anche se il tuo reddito è alto.

2. Spese sostenute nel 2025 (Anno di transizione)

Il 2025 ha introdotto la distinzione tra abitazione principale e altri immobili e ha inaugurato il "taglio" per i redditi alti.

• Aliquote differenziate:

  • 50% per l'abitazione principale.

  • 36% per le seconde case.

• Tetto di spesa: Rimane a 96.000 € per le ristrutturazioni.

• Nuovo Limite Fiscale (Spese post-2024): Entra in vigore il calcolo basato sul reddito. Se superi i 75.000 € di reddito, la detrazione annua totale (sommando tutti i bonus) è soggetta a un tetto massimo (es. 4.000 € o 8.000 € base, moltiplicati per il coefficiente figli).

• Ripartizione: Obbligatoriamente in 10 anni (per le spese 2025).

3. Spese sostenute nel 2026 (Proroga della stabilità)

Grazie alla Legge di Bilancio 2026, questo anno è diventato una "fotocopia" del 2025, evitando il peggioramento che era stato inizialmente previsto.

• Aliquote: Confermate al 50% (prima casa) e 36% (altre).

• Bonus Mobili: Ancora attivo al 50% ma con tetto a 5.000 €.

• Limiti di Reddito: Rimangono attivi e rigorosi i limiti alla detraibilità per i redditi sopra i 75.000 € e 100.000 €.

• Importante: È l'ultimo anno per usufruire del massimale di spesa di 96.000 € per le ristrutturazioni.

4. Spese dal 1° Gennaio 2027 in poi (Il "Decalage")

Salvo nuove leggi di bilancio, dal 2027 scatta il ridimensionamento strutturale previsto per allinearsi alle direttive europee e al bilancio dello Stato.

• Aliquote 2027:

  • 36% per l'abitazione principale.

  • 30% per gli altri immobili.

• Aliquote 2028-2033: Prevista un'aliquota unica al 30% per tutti gli interventi.

• Tetto di spesa: Il limite di 96.000 € dovrebbe dimezzarsi a 48.000 € per unità immobiliare (salvo proroghe).

Tabella Riassuntiva: Evoluzione delle Aliquote (Abitazione Principale)

*Nota: Il massimale potrebbe scendere già dal 2027 a seconda dell'interpretazione definitiva dei testi.

Il Bonus Casa (o Bonus Ristrutturazione) nel 2026 conferma la sua centralità, ma con regole precise che premiano chi interviene sulla propria residenza.

Grazie alla Legge di Bilancio 2026, è stato "congelato" il taglio delle aliquote (decalage) inizialmente previsto, mantenendo per un altro anno lo schema introdotto nel 2025.

Ecco i dettagli tecnici aggiornati per le spese sostenute quest'anno:

1. Le Aliquote: Prima Casa vs Seconde Case

Per tutto il 2026, la detrazione non è più forfettaria al 50% per tutti, ma dipende dalla destinazione dell'immobile:

• 50% di detrazione: Se l'immobile è adibito ad abitazione principale e il contribuente è titolare di un diritto reale (proprietà, usufrutto, nuda proprietà).

• 36% di detrazione: Per tutti gli altri casi (seconde case, case locate, o se il lavoro è sostenuto da un inquilino/comodatario che non ha la proprietà).

2. Limiti di Spesa e Ripartizione

• Massimale: Resta fissato a 96.000 € per ogni unità immobiliare (incluse le pertinenze come i box).

• Ripartizione: Il rimborso avviene in 10 quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF).

• Criterio di cassa: Vale la data dell'effettivo pagamento (bonifico parlante) effettuato tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2026.

3. Interventi Ammessi (Esempi principali)

Il Bonus Casa copre un'ampia gamma di lavori, tra cui:

• Manutenzione straordinaria: Spostamento di pareti, rifacimento solai, installazione di ascensori.

• Sicurezza e Controllo: Installazione di porte blindate, grate alle finestre, sistemi di videosorveglianza o allarmi.

• Automazione: Interventi per la domotica e l'eliminazione delle barriere architettoniche (ora che il bonus specifico al 75% è scaduto).

• Parti Comuni: Nei condomini, la detrazione spetta anche per la manutenzione ordinaria (es. tinteggiatura scale, rifacimento portone).

4. Il "Taglio" per i Redditi Alti (Plafond di detraibilità)

Resta fondamentale monitorare il proprio reddito. Per le spese 2026, se guadagni più di 75.000 €, non potrai detrarre tutto se superi certi limiti annui

Il coefficiente varia da 0,5 (nessun figlio) a 1,0 (3 o più figli).

5. Bonus Mobili 2026

Il Bonus Casa è la "chiave" per accedere anche al Bonus Mobili.

• Detrazione: 50% su una spesa massima di 5.000 €.

• Condizione: Devi aver iniziato un intervento di ristrutturazione agevolato col Bonus Casa a partire dal 1° gennaio dell'anno precedente (2025).

Promemoria Operativo: Assicurati di utilizzare sempre il bonifico parlante e di conservare i titoli abilitativi (CILA/SCIA) o, per i lavori in edilizia libera, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con la data di inizio lavori.

Nel 2026, l'Ecobonus e il Sismabonus non sono più incentivi a "pioggia", ma seguono la nuova logica selettiva che premia la messa in sicurezza e l'efficienza della prima casa.

Grazie alla Legge di Bilancio 2026, è stata evitata la riduzione drastica delle aliquote, mantenendo lo schema del "doppio binario" per un altro anno.

Ecobonus 2026

Gli interventi su infissi, caldaie a condensazione, pompe di calore e coibentazioni beneficiano del:

• 50% per abitazione principale.

• 36% per gli altri casi.

• Nota: I massimali variano in base al tipo di intervento (es. riqualificazione globale, schermature solari, ecc.) secondo le tabelle tecniche del MASE e dell'Agenzia delle Entrate.

1. Ecobonus 2026: Efficientamento Energetico

L'Ecobonus copre gli interventi che riducono il fabbisogno energetico dell'edificio (serramenti, cappotto, caldaie a biomassa, pompe di calore).

Aliquote e Massimali

• Abitazione Principale: 50% (fino a massimali specifici per tipo di intervento).

• Altri Immobili (Seconde case): 36%.

• Condomini: Per i lavori sulle parti comuni, l'aliquota resta legata all'unità immobiliare (50% per chi ci vive stabilmente, 36% per gli altri).

Cosa è cambiato per le caldaie?

In linea con le direttive UE (Green Deal), dal 2025/2026 non è più possibile detrarre le spese per la sostituzione di caldaie a gas "stand-alone" (anche se a condensazione). Sono invece incentivati i sistemi ibridi (pompa di calore + caldaia) o le pompe di calore elettriche.

La prevenzione del rischio sismico rimane prioritaria. Le aliquote del 50% e 36% si applicano anche agli acquisti di "case antisismiche" (immobili derivanti da demolizione e ricostruzione da parte di imprese).

Il Sismabonus riguarda gli interventi per l'adozione di misure antisismiche su edifici situati in zone sismiche 1, 2 e 3.

Le Nuove Regole

• Aliquota 2026: Segue lo schema 50% (abitazione principale) e 36% (altre case).

• Sismabonus Acquisti: Se acquisti una casa antisismica da un costruttore che ha demolito e ricostruito l'edificio, puoi detrarre il 50% (prima casa) o il 36% (seconda casa) calcolato sul 25% del prezzo di vendita (fino a un massimo di 96.000 €).

• Cumulabilità: Il massimale di 96.000 € è spesso condiviso con il Bonus Ristrutturazioni se i lavori sono contestuali, a meno che non siano contabilizzati separatamente come interventi di "messa in sicurezza statica".

Riepilogo Limiti e Detraibilità

Per entrambi i bonus, la detrazione viene restituita in 10 anni.

Attenzione ai tetti per redditi alti

Ricorda che se il tuo reddito supera i 75.000 €, si applicano i nuovi limiti alla spesa complessiva detraibile (come visto per il Bonus Casa):

• Sotto i 75k €: Nessun limite aggiuntivo (oltre ai massimali tecnici).

• Sopra i 75k €: Plafond annuo di spesa detraibile ridotto (es. 14.000 € o 8.000 € base $\times$ coefficiente familiare).

Aspetti Operativi Fondamentali

1. Comunicazione ENEA: Obbligatoria per l'Ecobonus (da inviare entro 90 giorni dalla fine lavori).

2. Asseverazioni: Per il Sismabonus è indispensabile l'asseverazione della classe di rischio sismico depositata prima dell'inizio dei lavori (Allegato B).

3. Bonifico Parlante: Deve contenere il riferimento normativo specifico (Art. 14 per Ecobonus, Art. 16 per Sismabonus).

Vuoi sapere quali sono i massimali specifici per la sostituzione degli infissi o per l'installazione di una pompa di calore nel 2026?

Il Superbonus, dopo la stagione delle aliquote record (110% e 90%), entra nel 2026 in una fase di chiusura quasi totale. Per la stragrande maggioranza dei contribuenti e dei condomini, la misura cessa definitivamente la sua operatività il 31 dicembre 2025.

Tuttavia, la Legge di Bilancio 2026 e i decreti precedenti hanno lasciato aperte alcune "finestre" molto specifiche. Ecco cosa resta:

1. La Deroga per le Zone Sismiche (Cratere Sismico)

L'unica vera sopravvivenza del Superbonus nel 2026 riguarda i territori colpiti da eventi sismici.

• Territori interessati: Comuni delle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016.

• Cosa prevede: Per gli interventi di ricostruzione in queste zone, il Superbonus rimane attivo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2026.

• Cessione e Sconto: In questi specifici casi, è ancora possibile (salvo ulteriori restrizioni) esercitare l'opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, a differenza del resto d'Italia dove vige il divieto assoluto.

2. Cantieri già avviati (Il regime transitorio)

Non esiste una proroga generalizzata per i cantieri incompiuti. Se i lavori non sono stati ultimati entro il 31 dicembre 2025:

• Le spese sostenute nel 2026 non godranno più dell'aliquota Superbonus (che nel 2025 era già scesa al 65%).

• Tali spese dovranno essere "dirottate" sui bonus ordinari (Bonus Casa al 50% o 36% o Ecobonus ordinario), rispettandone i relativi massimali e requisiti tecnici.

3. La nuova ripartizione in 10 anni

Per chi ha sostenuto spese nel 2025 o ha rate residue di anni precedenti, è importante ricordare che il legislatore ha imposto la ripartizione della detrazione in 10 quote annuali (anziché 4 o 5). Questa misura è stata introdotta per spalmare il peso sul bilancio dello Stato e per aiutare i contribuenti con poca "capienza" fiscale a non perdere il beneficio.

Riassunto